《潜伏3》的故事发生在兰伯特闹鬼事件数年前。美丽的少女奎恩·布伦纳（斯戴芬妮·斯考特 Stefanie Scott 饰）在母亲去世一年半后，始终觉得母亲仍陪伴在自己身边。为了再与亡母说上几句话，她辗转找到已经退休的灵媒伊莉丝（林·沙烨 Lin Shaye 饰）。
奎恩真挚的思念打动了伊莉丝，她决定出手相助，却意外与某个可怕的存在建立了联系。伊莉丝随即警告奎恩，绝不能再次尝试与母亲沟通。之后，热爱表演的奎恩努力回归原本的生活，却在一次诡异事件中遭遇严重车祸。出院后，发生在她身边的怪事不但没有停止，反而愈发失控。起初与奎恩失去联系的伊莉丝也逐渐察觉到她正身处危险之中，最终艰难地作出决定，试图救下这个随时可能丧命的女孩。
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